Quelle imposition choisir pour sa SCI – IR ou IS ?

Par Maxime Sanson, le 14/05/2025

Source : Le Figaro

Le choix entre l’IR ou l’IS lors de la création d’une SCI dépend de nombreux paramètres : situation patrimoniale, âge, objectifs, etc.
Chaque problématique est différente, chaque cas est différent. Ce guide aide à comparer les deux régimes pour mieux orienter votre décision.

Ce guide présente les régimes d’imposition d’une SCI : IR (Impôt sur le Revenu) et IS (Impôt sur les Sociétés). Il détaille leur fonctionnement, propose un comparatif et un exemple chiffré pour faciliter le choix entre les deux. Nous commençons par la SCI soumise à l’IR.

SCI à l’IR : choix de l’Impôt sur le Revenu

Afin de pouvoir faire le choix entre une SCI à l’IR ou à l’IS, il est important de bien comprendre les tenants et les aboutissants des deux options possibles pour l'imposition. Dans cette première partie, nous allons évoquer le cas de la SCI à l'IR, donc à l’Impôt sur le Revenu.

La Société Civile Immobilière est un contrat de société entre plusieurs personnes. Elle permet d'organiser les investissements plus facilement qu'en Indivision. Par principe, on parle de SCI à l’Impôt sur le Revenu. Techniquement, le régime fiscal d'une SCI dépend de la nature des associés. On parle de transparence fiscale.


Par défaut, la Société Civile Immobilière est translucide. Les revenus sont alors imposés au niveau des associés. Ce sont les associés qui paient l'impôt et non la société ! Les associés, personne physique, sont imposés suivant les règles d'imposition des revenus (IR) fonciers à hauteur des parts qu'ils détiennent dans la SCI. À l'inverse, si les associés sont des personnes morales (c'est-à-dire des sociétés commerciales soumises à l'IS), le résultat de la société revient dans la comptabilité de ces sociétés. Il sera imposé au taux de l’Impôt sur les Sociétés.

Source : IAEA

Imposition des revenus fonciers selon la nature des associés : personne physique ou morale

Lorsqu’un associé est une société soumise à l’IS, le résultat de la SCI lui est intégré par transparence : la quote-part des bénéfices est ajoutée à son résultat et imposée à l’IS. Les règles des revenus fonciers ne s’appliquent plus.

Ce montage est fréquent pour les SCI détenant des locaux professionnels, souvent plus rentables. Le gérant sépare ainsi son activité professionnelle (dans sa société d’exploitation) de la propriété du bien (dans la SCI), tout en optimisant la fiscalité.

Souvent, ces SCI sont co-détenues par la société d’exploitation, le gérant et des proches. Deux comptabilités peuvent coexister : l’une relevant de l’IS, l’autre des revenus fonciers (IR), selon les associés.

En cas de déficit, la part revenant à la société associée réduit son propre résultat imposable.

Lorsque les associés sont des personnes physiques, la SCI est transparente fiscalement. Les revenus fonciers sont imposés au nom des associés, selon leur taux marginal d’imposition, majoré de la CSG-CRDS. Le régime applicable est celui de la déclaration 2044.

Les revenus fonciers correspondent aux loyers encaissés, diminués des charges déductibles : assurance, entretien, réparations, taxe foncière, frais de gestion, intérêts d’emprunts.

Si un associé personne physique emprunte pour acquérir ses parts, les intérêts sont déductibles de sa quote-part de revenu foncier.

Contrairement à l’IS, aucun amortissement n’est déductible à l’IR, ce qui augmente mécaniquement le revenu imposable.
En revanche, les travaux peuvent générer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an, reportable sur 10 ans pour l’excédent.

Les caractéristiques des revenus fonciers

Gestion d’une SCI :

La gestion paraît simple au quotidien, mais se complexifie à l’acquisition, lors de travaux ou à la cession. Ces étapes justifient l’intervention d’un notaire, expert-comptable ou conseiller patrimonial.

Acquisition :
L’achat se fait via un ou deux notaires. Les droits de mutation (5,5–6 %) sont versés au Trésor public, non déductibles et augmentent la base imposable.
Les fonds sont bloqués jusqu’à la levée des conditions (emprunt, etc.). Les intérêts d’emprunt sont déductibles.
Le bien (terrain + bâti) est inscrit en immobilisation non amortissable. Il est recommandé de valoriser le terrain pour anticiper les étapes futures (donation, succession, etc.).

Travaux :
- Non déductibles : frais d’acte, démolition, travaux d’agrandissement ou d’amélioration (à immobiliser)
- Déductibles : travaux d’entretien et de réparation réglés dans l’année fiscale
- Exceptions admises :
• Travaux après sinistre ou vétusté
• Charges non remboursées par le locataire
• Travaux favorisant la location (preuve exigée)

-> Certains travaux génèrent un déficit foncier déductible dans la limite de 10 700 €/an, reportable 10 ans.

Cession :
La SCI à l’IR bénéficie d’un abattement progressif :

- Moins de 6 ans : aucun abattement
- 6 à 21 ans : –6 % (IR) et –1,65 % (CSG) par an
- 22 ans : exonération IR
- 22 à 30 ans : –9 % (CSG) par an
- 30 ans : exonération totale

Exemple :
Bien acheté 160 000 €,
Revendu 195 000 € après 25 ans.
Plus-value imposable : 35 000 €.
Avec 55 % d’abattement → base de 15 750 €, soit 2 709 € de CSG.
Plus-value nette : 32 291 €.

Calcul de la plus-value :
Majoration : indemnités reçues
Déductions : frais de cession (diagnostics, etc.), forfaits : 7,5 % (frais d’acquisition), 15 % (travaux > 5 ans)

Fonctionnement juridique :
Le gérant est désigné par les statuts. Il peut agir seul ou avec accord des associés. Les droits de vote sont proportionnels aux parts.
En indivision, l’unanimité est requise (ex. succession), rendant la gestion plus contraignante.

SCI à l'IS : cas de l’Imposition sur les Sociétés

Nous venons de voir que, par principe, une SCI à l'IR dépend de la nature de ses associés. La SCI à l'IS applique des règles différentes. C'est elle qui paie l'impôt et non les associés !
La SCI est soumise à l'Impôt sur les Sociétés à condition d'exercer une option auprès de l’administration fiscale.
Attention : L'option est irrévocable. Pourquoi alors opter à l’Impôt sur les Sociétés ?

Pour choisir entre une SCI à l’IR ou à l’IS, il faut donc maintenant voir les spécificités de l’Imposition sur les Sociétés.

Une Société civile à l'Impôt sur les Sociétés présente des règles similaires à celles d'une société commerciale (SARL, SAS, etc.).

Source : WebLex

Fonctionnement comptable et fiscal de la SCI à l’IS

La SCI à l’IS doit tenir une comptabilité complète et produire un Fichier des Écritures Comptables (FEC). Les intérêts d’emprunt sont déductibles.
L’immeuble est inscrit à l’actif comme immobilisation, ventilée par composants amortissables :

- Terrain : 10 % (non amortissable)
- Gros œuvre : ~70 %, amorti sur 50 à 80 ans
- Toiture / Électricité : 10 % / 5 %, amortis sur 25 ans
- Agencements / Étanchéité : 5 % / 10 %, amortis sur 15 ans

La durée moyenne d’amortissement est de 40 ans. Ces amortissements réduisent le résultat imposable. En revanche, les bénéfices distribués sont imposables.

Sortie de trésorerie :
Les excédents distribués sont considérés comme dividendes, soumis à l’IR + prélèvements sociaux. Contrairement à l’IR, cette sortie est fiscalisée. Certains associés préfèrent réinvestir.

Régime IS : acquisitions et travaux :
Les droits de mutation sont déductibles et peuvent générer un déficit utile.
Travaux à distinguer :
- Entretien : déductibles immédiatement (mise aux normes, diagnostics, etc.)
- Amélioration : non déductibles si structure modifiée. Immobilisés, amortis sur 10 à 25 ans.

Cession d’un bien à l’IS :
La plus-value est professionnelle : prix de vente – valeur nette comptable (achat – amortissements).
Plus l’immeuble est ancien, plus l’amortissement augmente, et donc la plus-value.

→ Pas d’abattement pour durée. Imposition au taux IS (28 %) + fiscalité sur dividendes (abattement 40 %).

Particularités, fiscalité complémentaire et situations spécifiques

Au-delà de la TVA et de l’impôt principal (IR ou IS), plusieurs taxes peuvent s’appliquer selon la situation de la SCI :
- CRL (Contribution sur les Revenus Locatifs) : due sur les loyers de biens à usage d’habitation construits depuis plus de 15 ans, lorsque la SCI est détenue par une personne morale soumise à l’IS. Taux : 2,5 % des loyers perçus.
- CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : concerne les SCI louant des locaux nus à usage professionnel avec des recettes > 100 000 € HT. Les SCI à l’IS y sont souvent soumises, mais cela peut aussi concerner une SCI à l’IR.
- TLV (Taxe sur les Logements Vacants) : s’applique dès qu’un logement reste inoccupé plus d’un an dans une zone tendue. N’est pas due si le bien est à usage professionnel.
- TOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères) : non déductible à l’IR, mais déductible à l’IS. Refacturable au locataire.
- TH (Taxe d’Habitation) : en principe à la charge du locataire. Peut concerner certaines résidences secondaires détenues par une SCI.

Transmission d’une SCI à l’IS :
Transmettre un bien détenu en nom propre génère souvent des droits de succession élevés (20 à 30 % en ligne directe). Pour réduire cette charge, la constitution d’une SCI avec démembrement des parts est fréquente :
- Les parents détiennent l’usufruit (droit aux revenus)
- Les enfants la nue-propriété (droit sur le bien)

Au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires. Ce schéma optimise la transmission, tout en gardant le contrôle via les statuts.

À noter : un abattement de 100 000 € par parent et par enfant est renouvelable tous les 15 ans.
Des frais restent à prévoir, et la fiscalité successorale évolue. L’accompagnement d’un professionnel est indispensable.

Résidence principale ou secondaire en SCI ?
La résidence principale est rarement achetée via une SCI, car cette dernière doit percevoir des loyers pour équilibrer ses charges. Sinon, les associés paient sur des fonds qu’ils ont eux-mêmes injectés, ce qui peut être requalifié en abus de droit fiscal.

-> En revanche, une résidence secondaire peut être détenue par une SCI si elle est louée la majorité du temps.

Attention à la location meublée : une SCI à l’IR qui loue un bien meublé est automatiquement soumise à l’IS, avec toutes les conséquences fiscales associées.

Source : YELP

Différences & comparatif d'une SCI à l’IR ou à l’IS

Voici les principales différences à connaître pour choisir le régime fiscal adapté à votre SCI :

- Imposition des loyers :
• SCI à l’IR : catégorie des revenus fonciers
• SCI à l’IS : Impôts sur les sociétés - Bénéfice Industriel et Commercial

- Qui paie l’impôt :
• SCI à l’IR : les associés, personnes physiques ou morales, suivant le barème d'imposition de l'impôt sur le revenu
• SCI à l’IS : la société, au taux d'impôts sur les sociétés en vigueur

- Réalisation d'une comptabilité :
• SCI à l'IR : facultative
• SCI à l'IS : obligatoire

- Charges déductibles :
• SCI à l'IR : frais d'assurance, de gérance, d'administration, taxe foncière, travaux d'entretien et de réparation, inté^rets des emprunts souscrits par la société civile immobilière
• SCI à l'IS : toutes chargesdans l'intérêt de la SCI

- Frais de gestion :
• SCI à l'IR : forfait de 20 € par local
• SCI à l'IS : déductibles sur justificatifs

- Déficits :
• SCI à l'IR : déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € et sous conditions
• SCI à l'IS : imputables sur les bénéfices des exercices futurs

- Frais d’acquisition et droit d'enregistrement :
• SCI à l'IR : non déductibles
• SCI à l'IS : déductibles

- Amortissements :
• SCI à l'IR : non déductibles : impact uniquement comptable
• SCI à l'IS : déductibles : impact comptable et fiscal

- Sortie de trésorerie :
• SCI à l'IR : libre
• SCI à l'IS : dividendes imposés à l'IR

- Travaux d’amélioration :
• SCI à l'IR : non déductibles
• SCI à l'IS : immobilisation et amortissements

- Plus-values en cas de cession de l'immeuble :
• SCI à l'IR : Impôt sur la plus-value immobilière - Régime des particuliers - Bénéfices d'abattements - Taux de 19% + CSG-CRDS
• SCI à l'IS : Impôt sur la plus-value professionnelle - Impôt sur les sociétés au taux en vigueur

- TVA :
• SCI à l'IR : sur option et par immeuble
• SCI à l'IS : sur option ou de plein droit

- CRL (sous conditions) :
• SCI à l'IR : si associé personne morale soumis à l'IS et local à usage d'habitation
• SCI à l'IS : si local à usage d’habitation

- CFE (sous conditions) :
• SCI à l'IR : si local à usage professionnel et recettes supérieures à 100 000€
• SCI à l'IS : si lcoal à usage professionnel et recettes supérieures à 100 000€

Étude de cas – comparaison entre IR et IS

Pour illustrer concrètement les différences, nous vous proposons un exemple chiffré pour assimiler l'impact de chaque mode d’imposition. Le choix de l'imposition à l’IR ou à l’IS d'une SCI dépend des contraintes de chaque projet / société. Cet exemple précis devrait vous permettre de mieux comprendre la logique à mettre en place pour choisir le mode d'imposition de la société.

La simulation porte sur l’acquisition d’une maison destinée à l’habitation, achetée 271 000 € TTC sans option à la TVA.
Le bien est financé par un emprunt de 243 500 € sur 30 ans, au taux de 2,45 %, avec des mensualités de 1 284 €.

Le prix de revente est estimé à 400 000 €.
Les loyers attendus s’élèvent à 1 300 € par mois, soit 15 600 € par an.
Les charges annuelles comprennent 1 500 € de charges locatives, 870 € de frais de gestion, 1 000 € d’impôts locaux et 500 € d’entretien, soit un total de 3 870 €.

La simulation compare les flux de trésorerie sur 30 ans pour déterminer le régime fiscal le plus avantageux.

Résultat :
- IS (BIC/IS - 2065) : 166 700 €
- IR (RF/IR - 2072) : 203 800 €

Avec :
- BIC/IS - 2065 : régime à l’impôt sur les sociétés
- RF/IR - 2072 : régime à l’impôt sur le revenu

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- Prix d’acquisition, superficie
- Frais d’agence / notaire
- Travaux prévus
- Financement (apport ou emprunt, durée et taux)
- Taux marginal d’imposition
- Loyers et charges annuels
- Objectif du projet : revente ou patrimoine

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Source : Notre Temps