Nous allons poster un ensemble de billets sur l’immobilier. Nous commençons par la façon de valoriser le terrain lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Cette question s’installe dans un contexte où la construction est amortissable contrairement au terrain. Ce constat présente donc un enjeu comptable et fiscal.
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier par une SCI ayant fait l’option de l’impôt sur les sociétés, ce bien va être inscrit à l’actif du bilan et faire l’objet d’une décomposition d’un point de vue comptable et fiscal. Dans un premier temps, nous traiterons de la valeur à donner à l’actif incorporel puis nous évoquerons la durée d’amortissement des actifs amortissables.
La valorisation du terrain
La problématique se situe au niveau de la ventilation entre le prix d’acquisition d’un ensemble immobilier entre le terrain d’assiette et les constructions.
Il n’est pas possible de prendre une quote-part du montant de l’investissement sans tenir compte de la localisation géographique de l’immeuble. Par exemple, si une SCI acquiert un bien immobilier de 500 000€ en plein centre de Paris ou dans une zone industrielle, la valeur du terrain est complètement différente.
Le Conseil d’Etat nous énumère une liste de méthodes pour déterminer la valorisation du terrain. Il convient de respecter sur les éléments suivants de manière successifs :
- Les transactions réalisées sur des terrains nus à des dates proches de celle effectuée par l’entreprise dans la même zone géographique,
- A défaut, l’évaluation du coût de reconstruction de l’immeuble à la date de son entrée au bilan de l’entreprise, en fonction de sa vétusté et son état d’entretien
- Et en cas d’impossibilité de retenir les méthodes précédentes, elle peut s’appuyer sur les données comptables issues du bilan d’autres entreprises ayant acquis à des dates proches des immeubles comparables en termes de localisation et de construction similaire.
La durée d’amortissement
Pour un immeuble de placement, la question est de savoir comment décomposer les éléments de la structure et la durée d’amortissement. La durée se fera en fonction de la durée réelle d’utilisation ; cette durée pourra varier si on est dans le cas d’immeuble de placement ou immeuble donné à la location à des entreprises liées. Le bofip nous donne des indications selon les composants pour la durée et la valeur des éléments.
| Composants | % | Durée réelle utilisation (année) |
| Toiture | 10% | 25 |
| Installations électriques | 5% | 25 |
| Étanchéité | 5% | 15 |
| Ascenseurs | 2% | 15 |
| Agencements intérieurs | 8% | 15 |
| Structure | 70% | 80 |
| Total | 100% |
Pour les bâtiments industriels, la durée d’utilisation peut être plus courte.
Avec la méthodologie présentée ci-dessous, il est donc possible de décomposer le prix d’un immeuble afin de l’amortir dans les conditions prévues par le code général des impôts.
