Vous souhaitez investir dans l’immobilier, et vous voulez minimiser les risques ?
Dans ce cas, la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) peut vous intéresser.
La SCPI est une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui permet d’offrir des placements immobiliers au public en détenant des parts de la SCPI. L’achat de parts sociales de la Société Civile de Placement Immobilier permet d’investir dans l’immobilier tout en diminuant la trésorerie nécessaire à cet investissement.
Comment choisir un investissement en SCPI ?
Les SCPI sont des sociétés non cotées en bourse. Leur objectif est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine. Vous pouvez distinguer deux types d’investissement en SCPI :
- Les SCPI dites d’entreprises qui détiennent des immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts…). L’objectif est la distribution de revenus.
- Les SCPI dites d’habitation qui présente à leur bilan un patrimoine d’immeuble à usage d’habitation. L’objectif est une détention de l’immeuble dans le long terme, et profiter de règles fiscales pour bénéficier d’économie d’impôt. En contrepartie, les associés doivent conserver leurs parts pendant une certaine durée.
Plus précisément, vous trouverez des SCPI dont les objets peuvent être le déficit foncier, le bénéfice fiscal grâce aux dispositifs Pinel et Malraux, de plus-value ou de rendement.
L’achat de parts sociales des SCPI se réalise auprès de sociétés de gestion ou de réseaux bancaires. Pour optimiser votre investissement, vous devez, au préalable de l’acquisition, recevoir une note d’information de l’AMF, le bulletin de souscription, les statuts et éventuellement le rapport annuel de la société. Ces documents vous permettront de vous forger votre propre opinion sur le placement à réaliser.
Les modalités d’acquisition des parts varient en fonction de la composition du capital de la SCPI.
- Les SCPI à capital fixe ouvrent leur capital uniquement lors de levées de fonds dans le cadre de nouveaux investissements. Dans certaines SCPI à capital fixe, l’acquisition des parts n’est possible qu’à certains moments et la revente des parts est plus contraignante puisqu’il faudra trouver un acquéreur pour vos parts.
- Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier à capital variable sont plus souples. L’investisseur peut sortir et acheter des parts plus facilement. Toutefois, les statuts peuvent fixer certaines limitent dans les mouvements des parts sociales et un engagement de conservation des parts peut être requis.
Régulièrement, vous recevrez un bulletin d’information sur l’évolution du patrimoine de la SCPI. A chaque fin d’exercice, la SCPI vous communique un rapport annuel sur la gestion du patrimoine. En pratique, les investissements en SCPI sont gérés par des établissements spécialisés.
SCPI et fiscalité
La Société Civile de Placement Immobilier est, comme son nom l’indique, une société civile. Elle n’est donc pas soumise à l’impôt sur les sociétés mais agit par transparence fiscale sur les revenus de l’associé. Il faut également distinguer le régime d’imposition des revenus fonciers, des revenus financiers ou des plus-values. Les revenus sont également soumis prélèvements sociaux.
Les revenus fonciers perçus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Votre imposition se réalise proportionnellement à la quote-part que vous détenez et est soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Il est possible d’opter pour le micro-foncier pour les revenus inférieurs à 15 000 € par an et de bénéficier d’un abattement fiscal de 30%.
Les revenus financiers se traduisent par la rémunération en dividendes. Ceux-ci doivent être déclarés dans la catégorie des revenus des capitaux mobiliers.
Les quotes-parts de plus-values qui vous revient est imposable au taux de 19%. Il est possible de bénéficier d’une diminution de votre base imposable avec un mécanisme d’abattement en fonction de la durée de détention des parts sociales.
De manière générale, l’imposition des revenus des SCPI reflète les mêmes règles fiscales que pour l’investissement de bien en Société Civile Immobilière.
L’investissement en SCPI est une alternative de projet d’investissement. Vous pouvez rejoindre une SCPI pour profiter de la gestion du patrimoine ou constituer une SCPI en lieu et place d’une SCI pour profiter d’apports de trésorerie d’autres personnes.
