Vous avez une maison, un appartement ? Il s’agit de votre résidence principale ? Vous êtes confrontés à diverses caractéristiques de votre propre résidence ou de celle d’un proche ? Nous allons faire un tour d’horizon sur les règles de liées à la notion de résidence principale.
La résidence principale achetée par une SCI
Certains couples s’interrogent sur l’opportunité de constituer une Société Civile Immobilière pour acquérir leur résidence principale. Voici les critères à prendre en compte :
- Cette situation trouve son intérêt pour les concubins. La règlementation ne prévoit rien lors du décès d’un concubin, contrairement aux couples mariés. L’acquisition en SCI va contrer les règles du régime matrimonial. L’immeuble peut être détenu à 80% par l’un des conjoints.
- L’acquisition du bien par la SCI va permettre de déduire les travaux engagés dans l’habitation, les intérêts d’emprunts de l’impôt sur le revenu. Cette situation présente, toutefois, un risque fiscal puisqu’il s’agit d’un but exclusivement fiscal qui est sanctionné pénalement.
- Les sociétés ne peuvent pas bénéficier des prêts à taux zéro ou de l’épargne-logement.
- La résidence principale détenue par une société ne permet pas de bénéficier de l’abattement de 30% sur l’ISF.
- En cas de décès d’un conjoint, le droit viager du conjoint survivant ne peut pas s’exercer
L’habitation principale pour l’administration fiscale
La preuve de la résidence principale
En cas de contestation de l’administration fiscale sur le titre de résidence principale de votre habitation, il vous sera demandé sur les 5 dernières années :
- des documents officiels prouvant le lieu de la résidence principale (papiers d’identité, déclaration de revenu),
- des factures d’électricité, de téléphone,
- les attestations d’assurances habitation.
La résidence principale doit être habitée plus de 6 mois dans l’année de manière habituelle et effective. En cas de doute de l’administration fiscale, le contribuable devra apporter la preuve.
La demande de ces justifications trouve son attrait lors des opérations bénéficiant des régimes fiscaux avantageux.
Les avantages de l’habitation principale
La résidence principale est désormais protégée de plein droit. Il n’est plus nécessaire d’établir une déclaration d’insaisissabilité.
En cas de vente de votre résidence principale, vous bénéficiez d’une exonération totale sur la plus-value réalisée. La vente d’une habitation principale doit être appréciée au cas par cas :
- L’habitation principale abrite également un local commercial d’une entreprise n’empêche pas l’exonération de l’impôt,
- En cas de déménagement, il est préférable de rester dans l’habitation principale jusqu’à la mise en vente,
- En cas de séparation du couple pacsé, marié, ou de concubin, l’un des conjoints doit occuper l’ancien domicile conjugal pour que l’exonération soit valable,
- La vente d’un logement en construction répond à des conditions strictes : elle doit être effectuée suite à une séparation, un décès, une invalidité, et le logement devait être destiné à devenir la résidence principale,
- La situation de la maison de retraite : Face au coût élevé des maisons de retraite, le gouvernement offre la possibilité d’exonérer la plus-value réalisée à trois conditions. La vente doit intervenir dans les 2 ans, suivant l’entrée en maison de retraite ; ne pas être soumis à l’ISF ; ne pas louer ou prêter l’habitation sauf à un membre du foyer fiscal,
- L’exonération est étendue aux dépendances de la maison (garages, parking, chambre de bonnes).
La location de la résidence principale
L’économie collaborative, offerte par des plateformes comme Airbnb, permet au contribuable de bénéficier de complément de revenus en louant tout ou partie de son logement. Divers critères doivent être pris en compte pour bénéficier d’une exonération des revenus fonciers perçus à ce titre :
- Vérifier le règlement interne en cas de copropriété,
- Informer la compagnie d’assurance habitation et vérifier si le contrat peut couvrir le locataire,
- S’assurer des diagnostics immobiliers au niveau de la performance énergétique (datant de moins de 10 ans) et des risques naturels et technologiques (de moins de 6 mois),
- Il faut fournir les biens meublés adéquats au locataire.
- Préparer un bail à fournir au locataire. Il est assimilable au bail d’une location meublée non professionnelle.
En pratique, le respect de ces conditions peut s’avérer plus complexe. Il est recommandé de s’informer auprès de professionnels de l’immobilier. La notion de résidence principale est encadré et il convient de respecter les règles associées.
