Pour optimiser un investissement immobilier destiné à la location meublée (studio pour étudiant, appartement à la montagne…), deux statuts doivent être comparés par le propriétaire : la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et la Location Meublée Professionnelle (LMP).
Dans ce billet, nous allons comparer les caractéristiques des statuts pour résumer les avantages et inconvénients. Ce type de statut diffère de la location nue à usage d’habitation.
Quel statut choisir ?
Pour être considéré comme LMP, l’acquéreur doit répondre aux conditions suivantes :
- l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
- les recettes provenant de la location meublée sont supérieures aux revenus professionnels du foyer
- les recettes sont supérieures à 23 000 € HT
Dans le cas contraire, l’acquéreur sera considéré comme un LMNP.
Location meublée professionnelle (LMP)
Sauf exception, le statut de LMP offre une exonération de l’Impôt sur la Fortune, du fait de caractère professionnel du bien et des plus-values si, dans les 2 ans avant la cession, les revenus de locations sont inférieurs à 90 000 €. Entre 90 000 € HT et 120 000 € HT, l’acquéreur bénéficie d’une exonération partielle.
Au-delà de 120 000 € HT ou si l’activité est exercée depuis moins de 5 ans, l’acquéreur est soumis à une imposition des plus-values sur la totalité. On retrouve la condition de durée de détention des cessions de titres professionnels de manière général.
En cas de déficit, en tant que professionnel, il n’y a aucune limitation d’imputation sur le revenu global.
Les revenus de LMP sont soumis uniquement au taux de 8% de la CSG.
Au niveau social, le statut de LMP fait l’objet d’une activité professionnelle. De ce fait, l’acquéreur est soumis aux charges sociales sur les revenus du LMP. Le coût des cotisations se situe entre 25 et 35 % du résultat fiscal.
Location meublée non professionnelle (LMNP)
L’acquéreur en LMNP dépend du régime des plus-values des particuliers. Il bénéficie d’une exonération totale au bout de 30 ans de détention.
En cas de déficit, le statut de LMNP est soumis au même traitement que le déficit en revenus fonciers, c’est-à-dire, qu’il est imputable sur une durée de 10 ans.
La totalité des revenus provenant du LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux (CSG et CRDS) au taux de 15,50%.
Le statut de LMNP n’est pas concerné par les cotisations sociales du fait du caractère non professionnel de la location.
Commun entre LMP et LMNP
Dans les deux cas, la location meublée n’est pas assujettie à la TVA. L’acquéreur peut, toutefois, opter à l’assujettissement à la TVA s’il le souhaite (pour récupérer la TVA sur les achats en cas de gros travaux…).
Quel que soit le statut, la location meublée est soumise à la Contribution Territoriale Economique. Elle est également soumise à la tenue d’une comptabilité et à une déclaration sous le régime des BIC, et à l’inscription d’un Centre de Gestion Agréé pour éviter la majoration du résultat imposable de 25%.
Le choix du statut de la location meublée se réalise en fonction du bien immobilier. S’agit-il d’une résidence médicalisée ou d’un studio, …?
Des exceptions existent dans chaque statut et peuvent permettre des exonérations temporaires. Des réductions d’impôt sont également applicables en fonction de l’investissement (Censi-Bouvard, Loi Scellier …).
