Les gérants de Sociétés Civiles Immobilières (SCI) réalisent, parfois, de gros travaux dans leur immeuble, pour satisfaire les exigences des locataires…
Pour optimiser la gestion de votre patrimoine, nous allons voir ce qui est déductible et ce qui ne l’est pas du résultat fiscal lorsque les revenus de votre SCI sont imposées selon les règles des revenus fonciers.
Principe de déductibilité
De manière générale, pour être déductible, les dépenses doivent être réalisées en vue de l’acquisition de l’immeuble et de sa conservation. De ce fait, les frais de démolition ou les frais d’acte et d’enregistrement ne sont pas déductibles.
Ainsi, les charges de dépenses d’entretien, de réparation sont déductibles. Exemple : Traitement de l’amiante, traitement contre les insectes nocifs (termites…), entretien d’un ascenseur, remplacement du chauffage…
Pour être déductible, le règlement des dépenses doit avoir eu lieu au cours de l’année d’imposition. Une facture d’entretien est datée du 28 décembre N. Elle a été réglée le 3 janvier N+1. Ces dépenses ne seront déductibles que sur les revenus fonciers de N+1.
Les dépenses non déductibles
Toutes les dépenses d’entretien indissociables des dépenses d’amélioration, de construction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.
Il existe 3 types d’exceptions :
- Les dépenses causées par des catastrophes naturelles ou due à la vétusté de l’immeuble (Peinture suite à la remise en état devenue indispensable de l’immeuble).
- Les dépenses supportées par le locataire mais non remboursées par le propriétaire au 31 décembre.
- Les dépenses qui facilitent la location. En effet, les dépenses concernant un immeuble vacant ne sont pas déductibles. Il est préférable que le propriétaire prouve la recherche de locataire pour l’immeuble (annonce sur Le bon coin, dans une agence immobilière…).
Les dépenses d’amélioration, d’agrandissement, de (re)construction ont pour conséquence l’augmentation de la valeur de l’immeuble. Elles ne sont donc pas déductibles des revenus fonciers. Il existe quelques exceptions très précises.
Exemple de dépenses d’amélioration : Remplacement des fenêtres ou des portes d’un local commercial pour améliorer l’isolation du local…
- Les dépenses d’amélioration sur les immeubles d’habitation sont déductibles dans le but d’encourager la rénovation et la modernisation des habitats. Les frais accessoires ne sont pas déductibles.
- Les dépenses d’amélioration réalisées dans le but de faciliter l’accès aux personnes handicapées pour les locaux commerciaux et professionnels. Une liste non exhaustive des travaux concernés a été dressée par le gouvernement (élargissement des portes…)
- Les dépenses d’amélioration afférentes aux propriétés rurales qui répondent à certains critères bénéficient d’une déductibilité fiscale (Sur les propriétés rurales non bâties…)
Exemple de dépenses de construction ou d’agrandissement : Il s’agit de dépenses d’investissement qui vont venir accroître la valeur de l’immeuble. Extension de l’immeuble, démolition d’un escalier, percement de nouvelles fenêtres, consolidation des fondations, pose de cloisons ou d’un nouveau plancher, travaux liés à la charpente…
En pratique, les travaux doivent être réalisés en simultané. Il est possible de dissocier les travaux si leur nature exacte est justifiée.
Par exemple, un immeuble fait l’objet d’une rénovation de la façade et de logements existants. Le propriétaire en profite pour créer de nouveaux logements dans les combles. Seules les dépenses de rénovation (façade et logements existants) sont déductibles.
